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家中地漏变“喷泉”一楼住户成污水“泽国”!业主:倒灌又来了与物业协商赔偿暂无果
作者:管理员    发布于:2022-11-16 15:01:20    文字:【】【】【
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  蓝冠娱乐11月15日早上,家住时代城·翡翠赏的卢女士发现,其家中污水倒灌,家里的地漏全部变成“喷泉”,很快家中就变成污水“泽国”。据介绍,去年其家中也发生了污水倒灌,当时情况更加严重。经检查,去年污水倒灌是因为污水主管道堵塞,经过维修后问题解决,岂料今年“又来了一把”,卢女士判断这次也是那段主管道发生堵塞。虽然已经被淹两次,也与物业沟通多次,但是对于损失赔偿问题,仍然没有一个结果。对此,记者也联系了小区物业碧桂园碧嘉物业,但是截至发稿并未收到回复。对于损失谁来承担,记者也咨询了相关律师,并整理近年来法院典型判例,以期为各方提供借鉴。

  “快来我家看看,所有的地漏都往外冒污水,家里全被淹了,这已经是第二次了。”11月15日上午,家住时代城·翡翠赏38号楼的卢女士向记者反映了此事。据其介绍,当天早上7点多钟,她早上叫老公起床,老公起床后去洗手间一看,发现卫生间满地是污水,就赶紧给物业打电话。“当时泡得还不是特别严重,但是当时正好是早上用水高峰,后来污水越来越多,就抓紧让物业找来人打扫,现在已经打扫了三个小时了,还没打扫完。”

  当天上午,记者来到卢女士家,一进她的家门,一股污水的臭味迎面扑来,三名物业保洁人员穿着雨靴正在打扫地面污水。记者在卢女士家看到,家里的各个角落都充斥着污水,大部分地板地板已经浮起来了,脚踩上去地板下沉,污水立刻漫上来,将记者的鞋浸湿。其中一个阳台还有很深的积水,很多物品被泡在其中。卫生间内的地面上,有大量污秽物。记者踩着污水,从客厅来到渗漏最严重的的主卧,这里的墙纸因泡水大片脱落,墙面上也发霉脱落,主卧门口的一片地板也都被泡变形。“这些是去年泡得,没想到今年又来一次。”据卢女士介绍,这已经是家里第二次被淹,去年1月份家里的污水倒灌更为严重,“当时家里没有人,我去外地了,老公在外面忙,墙根都被泡了二三十厘米高,我们回来后发现,里面都是屎尿。没有办法,我们出去住宾馆。我们从外面清了两个家政公司的人,打扫了一天。”

  说着,卢女士向记者展示了上一次漏水的照片。据显示,当时卢女士家中积水很深,很多物品漂浮在水中,“污水也是从家里厕所地漏、洗衣机下水口等排污口涌上来的。”

  “这套房子共158平方米,当时买的是期房,2015年前后交房。这是我们的唯一一套房子,现在出现这种情况,我们非常心烦和无奈。去年泡了以后,家中就一直有异味,平日里经常嗓子疼。”卢女士说。记者在现场采访时,卢女士就被污水的异味熏得不停咳嗽。

  卢女士的丈夫马先生告诉记者,去年家中被灌入污水,是因为污水主管道变形,事发后物业更换了一次,但是没想到一年后再次出现问题,“建议把管子加粗加厚”。马先生表示,物业是小区的管理者,主管道是归物业管理维护的,出现这样的问题业主的第一反应就是找到物业介入解决。当天早晨发现漏水以后,卢女士和家人第一时间联系了小区物业,但小区物业经理给出的答复并未令他们满意。

  “物业经理说,出现这种情况不是他们的责任,但根据物业方面缴纳的保险,只能给我们一万元的赔偿费,其他诉求无法满足。一万元能够干什么的,这个地板不管是贵的还是便宜的,换一下也不只一万块钱,而且墙根、踢脚线、门框和家具等,也都不同程度泡了。这一次又泡了,只能重新装修了。”卢女士告诉记者,她对物业的处理方案十分不满,“如果重新装修,把被泡的家具等全部换掉,需要20万元左右,还要出去租房子,这也需要钱。”

  为了确认卢女士的说法,进一步了解情况,11月15日中午,记者一行来到小区物业碧桂园碧嘉物业的办公室。记者赶到时,物业办公室前台处有三名人员,得知记者来意后,一名工作人员表示负责此事的李经理不在,除了李经理,其无物业工作人员对此事均不知情,要咨询业主家中反水问题,只能找李经理。随后,该工作人员提供了李经理的手机号,但是记者拨打无人接听。15日中午和下午,记者又多次拨打李经理的电话,但是一直无人接听。在现场采访时,记者也将自己的联系方式留给物业工作人员,并表示希望李经理有时间能联系回应,工作人员记录后表示会转告。但是,截至截稿时间,记者并未收到李经理或其他物业工作人员的电话。

  不过,当天上午事发后,卢女士等人前往物业与李经理交涉,并拍下了视频。在视频中,物业李经理表示,作为物业很冤枉,“第一是开发商建的”,“第二是业主使用造成堵塞”。对于卢女士提出的赔偿诉求,自己无法决定,因为管道不畅等原因,小区内存在不少该管道的问题,公司有一个针对管道堵塞住户被淹的保险,但是只有一万元。假如卢女士有异议,可以通过法律途径解决。

  “我们交了物业费,不管是找开发商,还是怎么处理这个事,物业肯定要出面处理。去年我们被淹了就找物业了,物业说让我先开来一万元的发票,将保险的那一万元领走,我没有接受。”卢女士表示,她已拨打了青岛市12345政务服务便民热线,同时也会考虑向法律人士咨询寻求帮助。

  11月15日下午,记者采访了山东川佳律师事务所张宝清律师。 张宝清律师介绍说,随着经济社会的发展和城市化进程的不断推进,居民住进了小区高楼,人居环境得到了较大改善,但同时也产生了一些新的问题,对社会治理和小区管理提出了新问题,对于因小区单元楼业主上下公用下水管道堵塞造成财产受损,物业公司与业主之间如何承担责任而引发的纠纷较多。

  根据民法典的规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主不仅对共有部分享有权利,还负有相应的义务,共有设施的维护责任和费用应由全体小区业主共同负责和承担,物业公司是接受全体业主委托的小区共有设施的实际管理人,物业公司理应对公共设施负有维护义务。“对于公共下水管道堵塞造成损失的责任承担,应当根据物业公司与业主之间各自义务的性质及过错和原因力大小来确定。”张宝清律师说。

  记者调查发现,污水管道堵塞,导致住户家中被淹的案例并不少见,多地法院也曾发布类似的判例。对此,记者经过搜索,从山东高院、济南中院、南京中院、平度法院、定陶法院等法院,找到多起近年发布的典型案例,希望给相关各方提供借鉴。

  B女士是A小区的业主,该A小区系某开发公司建设,开发公司委托某物业公司进行物业管理,并和业主共同签订了前期物业管理协议,约定物业公司的服务内容包括共用设施设备的日常维护、养护和管理;服务质量中对共用设施设备日常运营的维护要求每月检查一次排水管网,并定期疏通,保持畅通,无堵塞外溢。

  B女士装修后未入住,交纳了空置物业费。2021年3月10日,B女士室内污水外溢造成客厅和卫生间被泡。物业公司遂安排人员对管道进行疏通,发现里面有堵管用的扎袋等。2021年3月13日,B女士发现该卫生间马桶溢水再次向物业公司报修。经对下水管道开挖检查,发现管道内积存有装修材料凝固物及装修垃圾和部分生活垃圾,与污水井连通处的管道出口低于污水井设施。因污水外溢造成原告室内木地板、家具等不同程度受损。经B女士申请、法院委托,对涉案污水外溢造成的财产损失进行了鉴定,由B女士支付了鉴定费。涉案单元楼未出售的有6户,交房未装修的有 5户,1户刚开始装修,其他19户业主均已装修。该案调解未果,B女士以其他业主及开发公司、物业公司为被告向开发区法院提起民事赔偿诉讼。

  法院审理认为,物业公司疏于管理,未尽到合同约定的日常运营维护义务,其行为与业主财产受损具有因果关系,依法应当承担相应的赔偿责任。开发公司的不当施工行为与业主财产受损具有因果关系,依法应当承担相应的赔偿责任。作为本单元楼的业主,对下水管道负有合理使用并保持排水通畅的谨慎注意义务,房屋已装修的19位业主均不能证明堵塞物是哪家的装修垃圾,也没有提供证据证明自己的行为与排水管道的堵塞没有因果关系,依法应当共同承担连带赔偿责任。B女士对其空置房屋未尽善良管理人之义务,在发现溢水后并未进一步采取相应措施防止损失扩大,导致第二次溢水,其对由此产生的扩大损失负有过错,而且其作为业主不排除其不当使用下水管的可能,应当依法减轻侵权人的责任。

  综上,法院判决物业公司赔偿B女士30%的损失,开发公司赔偿40%的损失,19位已装修的业主赔偿20%的损失,驳回原告B女士的其他诉讼请求。宣判后,物业公司不服提起上诉,二审驳回上诉维持原判。

  今年3月15日,襄阳市法院消费者权益司法保护暨典型案例新闻发布会上发布了一个类似维权案例。2020年5月,襄阳市樊城居民艾某夫妇特别糟心。他们居住的房屋因一楼公共下水道堵塞,导致卫生间泛水。室内被污水浸泡,家电等都受损,受损物品价值达3万余元。

  事实上,艾某夫妇的遭遇并不是头一回。此前,该小区已经发生过一、二层房屋室内泛水的问题,居民找到物业公司,希望物业公司能协调帮忙解决。然而,物业公司仅在微信群做过相关提醒工作,也没有及时排查疏通。一气之下,艾某夫妇向物业公司索赔。物业公司一再推诿,无奈,艾某夫妇将物业公司告上法庭。

  2021年3月21日,樊城区人民法院作出一审判决:被告某物业公司赔偿原告艾某夫妇损失3.3万余元。物业公司不服,提起上诉。襄阳市中级人民法院于2021年8月20日作出判决:驳回上诉,维持原判。目前,该判决已生效。

  2020年,雨花台区法院也曾审理了这样一起案件。张先生家住一小区某单元楼一楼,2019年12月23日,张先生下班回家,发现位于厨房的下水管道正向外冒着污水,橱柜、地面均泡在水中,场面一片狼藉。张先生立即通知小区物业公司进行处理,随后物业公司从该单元楼的下水主管道中清理出大量的油污和各种残留物,判断是这些生活垃圾将下水主管道堵死,导致该单元楼生活污水无法排出而造成反水。

  张先生认为,物业公司未定期疏通下水管道造成管道堵塞、污水倒流,导致家中被泡,故要求物业公司赔偿各项损失1万余元。物业公司认为下水管道堵塞是该单元楼的其他住户排污不当造成,并不是物业公司导致,同时,物业公司接到张先生的报修后也及时进行了疏通处理,充分尽到了物业管理义务,不应当承担赔偿责任。双方协商未果后,张先生一纸诉状将物业公司告上了法院。

  下水管道的堵塞点位是否在物业管理范围内?法官认为,住宅楼的下水管道一般分为主管道和支管道,主管道是贯穿整个楼栋,是所有业主排放的废水都要流经的排水管道,为业主共有共用部分,属于物业管理范围内;下水支管道是连接下水主管道与房屋内排水口的排水管道,为业主专有专用部分,不在物业管理范围内。该案中,经过现场勘查确认堵塞点位于共有部位的下水主管道,故属于物业管理范围内。依据张先生与物业公司签署的《物业管理服务协议》,物业公司对下水主管道负有日常维修、养护管理、并保持相关管道畅通的义务。该案中,下水主管道的堵塞系大量的油污和各种残留物累积造成,并非短时间形成,如果物业公司日常巡查、防范到位,定期清理,是可以防止堵塞情况发生的。虽然物业公司在接到张先生报修后,及时赶到现场进行维修疏通,避免了损失继续扩大,但作为涉案房屋的物业管理者,其并未按照《物业管理服务协议》履行疏通管道、维护管道畅通的义务,主观上存在过错,其过错行为与张先生房屋返水造成财产损失之间存在因果关系,故物业公司应承担相应的赔偿责任。在法院的主持下双方达成调解协议,物业公司一次性赔偿张先生各项损失2000元。

  2021年12月,济南中院发布一则“济南一住户下水道堵塞返水将楼上24户邻居告上法庭”的案例。济南居民贾方(化名)家中多次被卫生间内返流的污水浸泡,造成客厅、卧室木地板、床、家具等物品受损,无法居住。贾方认为是楼上24户邻居对卫生间使用不当造成的,可楼上众邻居却说整栋楼只有贾方家卫生间返水,楼上、楼下均未出现过类似情况,并不认同贾方的判断,拒绝赔偿相关损失。贾方遂一纸诉状将楼上24位邻居告上法庭,要求他们共同承担其财产损失、鉴定费、保洁费等共计两万余元。

  一审法院审理过程中,法院依据申请向物业公司调取视频资料,该视频资料中包含管道疏通、管道切割照片及视频,内容显示:管道切开后,向管道上段伸手探查,管道内未探查到物品。贾方对证据真实性无异议,但认为视频资料仅展示了切割部分管道后的结果,对于切割过程及准备工作没有显示,另外视频中仅显示在切割口上部没有异物,并不能证明在楼层管道之间没有异物。一审法院认为,贾方的房屋因卫生间下水道堵塞返水,造成房屋被浸泡,并因此造成财产损失。贾方诉称24位邻居作为楼上住户,在使用卫生间下水管道过程中,没有合理使用,导致污水倒灌给其造成损失,并提供了《卫生间返水室内被泡情况说明》复印件加以证明。根据相关证据法院对该情况说明复印件的真实性不能确认,贾方应提供该情况说明的原件对其诉称事实加以证明。经一审法院询问,贾方表示不能提供该情况说明的原件。由于未能提供该情况说明的原件,且未提供证据证实其提供该情况说明原件确有困难,亦未提供经人民法院核对无异的复制件,故贾方应承担举证不能的法律后果,其要求24位邻居赔偿其损失证据不足,不能支持。贾方对一审法院的判决表示不服,随即上诉至济南中院。二审法院驳回上诉,维持原判。

  法官指出:本案系发生在民法典实施前的纠纷,应适用民法典实施前的相关民事法律规定。本案并不属于法律规定的“高度危险作业、高空坠物”等特殊侵权情形,仍属于一般侵权纠纷,不适用无过错或过错推定归责原则。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定,本案仍应适用一般过错归责原则。在涉案下水管道切开查验后,未发现存在其他堵塞物的情况下,贾方仍坚持其室内被淹系楼上邻居导致,应对此负进一步的举证责任,如举证不能或者举证不充分,应承担不利的法律后果。本案虽因举证责任原因最终未能支持贾方的诉讼请求,但本案对涉案楼房的相关住户具有一定的法律警示意义,上下楼层住户生活中在共同使用同一下水管道时,应切实增强文明意识、道德意识、法律意识,不要把不易溶解的物品或纸巾等杂物随意丢弃马桶或排水排污管道中,造成他人财产损害。否则,在证据确凿充分的情况下,将承担相应的赔偿责任。

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